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“小心”居住权

作者:wangjuping 日期:2021-10-14 15:40:32

居住权是对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足居住权人生活居住的需要。设立居住权制度保护了居住权人的利益,这个制度比“买卖不破租赁原则”更厉害,如果您将购买的房屋上存在合法的居住权,那您所购买的房屋必须等到居住权期限届满或者居住权人死亡,居住权消灭后,您才能真正使用房屋。所以说要“小心”居住权。

    我国《民法典》明确规定了居住权,相比房屋租赁合同,居住权更有利于保护房屋使用权人的合法权益。《民法典》关于“买卖不破租赁原则”的规定是租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。从事不良资产处置业务的公司,最怕就是购买到的具有抵押权的房屋上存在租赁合同,首先要核实租约是在抵押登记之前,还是之后,如果是抵押后再出租就放心了,因为抵押权不受租约的影响。如果是先出租后抵押,那就需要核实租约的真实性,如果租约不能被排除是假的,那就要受到租约的限制,即使取得房屋所有权,还须按租赁合同约定履行到期。虽然,租约最长不得超过20年,到期后可以解除。但因房屋租赁合同的存在导致购买的标的物价值有所减损。

    为何说《民法典》新规定的居住权比“买卖不破租赁原则”厉害,主要表现在:首先,居住权属于用益物权,而租赁合同属于债权,因为用益物权属于物权,所以居住权不受诉讼时效的限制。其次,居住权设立的期限可以超过租赁合同的最长期限20年。再次,居住权一般是无偿的,自登记时设立。居住权设立的条件只要符合签订居住权的书面合同,向登记机构申请居住权登记,并实际居住就可以了。所以,如果设立假的居住权是很难被推翻的。我们无法采用排除假租约的方法,如看双方之间是否有按时支付租金的证据,来否定租赁合同的真实性。因为居住权是无偿的,双方之间没有转款的凭证等,只要登记了就生效,有些当事人为了防止自己的房屋被执行,会恶意设立居住权,最终导致房屋买受人无法实际占有使用房屋。最后,房屋租赁合同在一方当事人违约的情况下可以提前解除,而居住权一般情况下不可以随意解除。所以从事不良资产业务的或者购买二手房的,以后购买住宅时更加小心注意房屋上是否设立居住权。如果有居住权最好就不要购买,免得给自己找麻烦。


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